在行业过冬声音不绝于耳、众多房企开源节流控节奏、市场观望情绪浓厚、银根紧缩现金为王、房市政策扑朔迷离的形势下，如何积极稳健地应对市场变化、屹立整合风潮，甚至实现逆势扩张，是我们面临的历史性课题。在这种外部环境恶劣、内部面临各种困难的情况下，转变经营思路，聚焦企业经营本质，推行目标管理导向下的经营过程监控的举措，将把集团的管理水平推向新的高度，拉开湖南湾田经营管理模式创新的序幕，也是对李向群总裁年度工作报告中 聚焦经营本质，以经济效益为中心 工作思路的积极贯彻。
　　一、聚焦经营，推动管理模式创新
　　行业低谷中进行管理模式创新具有重大战略意义，众多品牌房企重现金、控节奏、练内功的管理思路告诉我们，利用行业调整期进行企业能力锻造和管理模式创新是立足长远的战略举措。如何有效实现管理模式创新，让目标管理导向下的经营过程监控落到实处？借鉴众多品牌房产公司发展经验和专业房产知识管理咨询公司的研究成果，时下推进房产运营管理模式创新可从三个方面展开： 管目标、控进度、防风险 。
　　1.管目标：是根据企业战略导向下的经营目标分解到项目维度的运营目标，做好目标的严格分级和管控。 管目标 是为了承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理。
　　首先，要管好目标，就要先做好经营目标向项目运营维度的分解，为过程监控确立标尺。项目的年度经营计划需要基于公司战略导向和公司整体年度经营计划，这样才能保证项目经营有效承接公司战略。
　　其次，根据经营目标分解编制《年度经营目标责任书》，确立管理契约，深化目标导向和激励机制。年初确定目标：从财务、客户、运营、学习成长四个维度制定项目年度经营目标。年终执行目标：经营过程中，绩效主管部门定期对《年度经营目标责任书》中经营性指标实现的过程进行统计分析，将重大风险提供给项目公司经营管理团队。年末考核：《年度经营目标责任书》中所有指标的完成情况需要经过审核评价后作为项目公司的年度考评结果，项目公司所有员工的绩效考核也与此挂钩。
　　2.控进度：通过分级计划管理机制，充分聚焦项目开发，强化集团-项目公司纵向协同和投资、设计、工程等职能线横向协同；通过部门月度计划实现项目计划的有效承接，最终实现开发目标的过程监控。控进度要做好如下 七控 ：一控项目关键节点，实现开发目标的过程监控，要重点关注四方面的关键节点：五证办理完成时间、工程的重要节点、影响项目现金流的节点、营销项目利润规划的工作节点。二控专业能力较弱、影响品牌和利润的重要节点，主要从价值链前段、中端、后端分析对项目利润影响最大、对客户体验影响较大的重要节点。三控涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点，如资金计划的管控、涉及的跨层级协同、集中招标的跨层级协同、交房过程管控等。四控项目关键路径上的重要工作项，把控项目开发周期。五控与收入休戚相关的关键节点和专项计划，如开工、开盘、备案、交房等。六控受外部影响的证件办理，主要是五证办理，受到政府职能部门控制，不确定因素多，是重点关注的节点。七控重大质量停止检查点等特殊管控点，避免重大质量问题，一般在正负零、主体封顶、交房、外架拆除、工地开放日等设定质量停止检查点。
　　3.防风险：强化价值链前端管控，构建投资收益跟踪评估体系。房产开发过程中风险重重，有证件风险、质量安全事故、人事异动、资金断裂风险、营销不力、客户投诉等，而房产项目运营风险主要来自对利润和现金流的管控风险。
　　首先，做好事前监控——价值链前端的阶段性成果管理。房产价值链从项目论证到交房，对利润贡献和风险影响较大的就是项目论证、土地获取、项目策划，前端的这几个节点基本决定了整个项目的成本和收益，因此必须严格监控前端阶段性成果管理。
　　其次，做好事中过程监控，在项目运营过程中，构建项目投资收益过程跟踪体系。要站在项目全局高度，跨职能线考虑项目运营，要建立定期回顾机制，构建投资收益跟踪体系。可以建立月度或季度定期回顾分析，将项目目标、年度预算、上月目标等与当前值进行对比，分析原因和提出改进措施。
　　二、卓越执行，落实月度经营监控
　　集团管理层力推的月度经营分析会是落实集团经营管理模式创新的有力保障，是贯彻集团年度报告要求，打造经营监控体系的有力举措，是对 管目标、控过程、防风险 的房产开发运营管理理念的实战运用。目前集团总部及各下属单位已先后召开月度经营分析会，集团副总裁颜桂锋带队参加并指导各单位经营分析会，对召开月度经营分析会的意义和要求进行了阐述，各单位经营分析会的深度和水平得到了质的提升。
　　随着各单位聚焦经营的意识逐步深化，月度经营分析会的深度和力度将得到进一步加强。这一集团与单位联动的管理模式的创新必将为集团及单位的管理水平提升和经营收益改善注入强大的动力。
 

（作者：郭晓明）