停滞了一段时间的 住房反向抵押贷款 （即 以房养老模式 ）再现市场。近日，陕西省传来消息，其目前正在考虑推行 以房养老 模式，并称相关政策正在制定中。
　　 按照规划，陕西省住建厅成立了保障房中心，住户60岁后，可以把房子卖给保障房中心，用所得的资金养老或者住到政府建设的养老机构里。 陕西省住房与城乡建设厅办公室刘主任向本报记者描述着它们的 以房养老 模式。
　　对于陕西省的举动，业内都投以了期待与质疑的目光，它们的以房养老模式能成行？2003年，以房养老理念被时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏引入国内，开始发韧。随后的几年时间里，以房养老在北京、上海、南京等地均进行了试点。2011年，中信银行还推出了养老按揭，推动以房养老进入了实操阶段。
　　然而，这一屡被提及、试水的以房养老模式，因涉及产权、法规、观念等制约和影响，最后都以无疾而终告一段落。
　　如今，陕西省的再次试水是否意味着这一养老模式终将落地？面临严峻的老龄化趋势及养老问题，国家相关部门对于这一养老模式是否会给予相关的支持？
　　针对这些问题，本报记者分别向住房和城乡建设部、民政部、银监会致电询问，但均未获得明确回复。一位接近银监会的人士透露，作为 以房养老 提案的办理部门，银监会曾对此进行过调研，但因制度制约，现在未有进一步的动作。
　　 对于‘以房养老’住建部目前的方向还是引导，还没有制定具体的支持政策。但用房子养老是个大形势，我们鼓励各省市探索自己的道路。 住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林说。

　　陕西省的计划
　　全国两会期间，全国人大代表、陕西省委书记赵正永做客中央人民广播电台时表示，陕西将考虑推行以房养老政策，将成为陕西省的养老新模式。
　　按照赵正永的说法，陕西省的以房养老模式是政府回购老年人的房子，老人以回购资金养老。
　　 我们在每个县都成立了一个公益性的保障性住房管理中心，今后要在省里推进的以房养老措施，就是住户到了60岁以后，可以把现在住的房子由这个管理中心回购，然后用回购的资金去养老。现在附带的还在推动一项工作就是要加快养老机构的建设，今年开始，每个市都要有政府建设的养老机构，然后每年推进。让一部分老人可以用自己的房子作为养老的资金，住到养老机构里。 据刘主任介绍，陕西省的以房养老模式目前还在规划阶段，具体的方案和细则将会在下一步出台。
　　在外界看来，在以往的试行中，很多地方都是把房子抵押给金融机构，以倒按揭的方式去给付养老金。陕西省以政府设立的保障房管理中心去回购住房实现以房养老并不是真正的以房养老模式。
　　对此，陕西省保障性住房管理中心一工作人员表示，目前在陕西省发展真正的 倒按揭 以房养老模式的大环境并不成熟，产权、观念等桎梏仍然无法解决。 目前以保障性住房管理中心回购的以房养老模式符合陕西养老现状，可操作性和实践性可能更强 。
　　对于陕西省的以房养老模式的推出，业内既抱以期待，又抱以质疑，即其能否成行？
　　
　　十年多舛路
　　对于中国的以房养老模式而言，其发展是几经沉浮，一直徘徊不前。
　　2003年3月25日，对于孟晓苏来说是不平凡的一天。这一天，他呈递的一份关于《建立 反向抵押贷款 的寿险服务》建议得到了温家宝总理的批示。
　　 住房反向抵押贷款 ，又称倒按揭，是西方发达国家专为 以房养老 设计的险种。
　　孟晓苏在建议中详细阐述了设立 反向抵押贷款 保险项目的好处：一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。
　　据了解，当时保监会反应迅捷。2003年8月，保监会便向国务院呈上了《关于开办 反向抵押贷款 有关问题的报告》，报告肯定了在我国引入 反向抵押贷款 具有的重要意义，但还需要进行风险考评。报告强调，将在调研后起草试点方案，并进行论证，再报国务院批准实施。
　　但此后，保监会就没有了下文。
　　 风险较大。 保监会人身保险监管部处长丁昶在接受媒体采访时表示。其所指的风险来自4个方面，分别是老人去世后房屋反购问题、中国的房屋70年使用权问题、房屋质量问题，以及做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。
　　而最大的风险来自政策， 反向抵押贷款 本质上是一个反向的按揭贷款，保险业不允许做按揭贷款。
　　彼时，业内对于孟晓苏提出的以房养老模式也提出了种种质疑。
　　在一片质疑声中，孟晓苏及其一些机构、城市还是架起了试航风帆。2007年，孟晓苏亲自成立了幸福人寿保险股份有限公司，并试水以房养老模式，他坚持认为9倍于保险业总资产的老人房产前景一片大好。
　　而这一年的10月，北京石景山区试点首个通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作 养老房屋银行 。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。
　　除了北京外，上海市在这一年也进行了 以房养老 的工作试点。
　　然而，无论是孟晓苏的先行之举，还是北京、上海的试点，以房养老模式都未能成行。一时间，以房养老陷入困局。
　　2010年，民政部发出声音，表示将 以房养老 纳入下一阶段工作的引导方向。2011年，北京市民政局也对外发布了 十二五 时期老龄事业发展规划，再次提出了 以房养老 的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展 以房养老 试点业务，并表示将对 以房养老 进行论证研究，并着手相关鼓励措施的制定。在这一年，中信银行在北京进行了试点，推出针对中老年人的专属借记卡 信福年华 ，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
　　时至今日，这些举措与行动依然未真正推动以房养老发展。70年产权桎梏、房价可能下行、老人观念难以扭转等问题，均是以房养老再次搁浅的桎棝。
　　 重要的是制度要完善。比如假若参与这项业务，就要求银行主动地去经营房产。如何处置收购的房产以及银行可能出现的亏损情况，这些需要明确的政策规定。 国家开发银行客户服务管理中心方法与制度处处长李杰丰表示。

　　政府的回应
　　实际上，这几年北京、南京、上海都曾出台过相关政策与规划拟推动以房养老前行，但政府的高调规划并没有在银行、保险或保障中心层面产生更大的推动作用，最后都以悄然落幕收场。
　　陕西省的试点再次拔动了市场的神经，这将会是重新启动以房养老的一个契机吗？国家层面是否会在老龄化日趋严重的今天从更高层面推动以房养老的发展呢？
　　对于这个问题，所涉及的国家部委都没有明确说法。
　　上述接近银监会的人士表示， 如果要真正地推动此事，需要国家在相关法律制约方面有所调整，比如保险业的按揭贷款是否可以放行，遗产税是否要征收等。更高层面的政策没有放开的话，以房养老依然将会以这种状态发展。

南京以房养老试水搁浅
李克纯 北京报道

　　2012年4月份，南京市发展和改革委员会、南京市民政局、南京市老龄工作委员会共同下发了《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》。规划提出，要鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展 以房养老 （住房反向抵押贷款）试点业务。
　　然而，时隔一年之后，南京的以房养老试点业务却未有任何进展，本报记者了解到的情况是此模式仍停留在政策研讨阶段。
　　 目前的相关环境不成熟，还不适合推广。 南京市老龄办一工作人员对本报记者表示。
　　实际上，早于政府，南京民间版以房养老模式在2005年便已推出，并引领全国之先。2005年，南京汤山的 温泉留园 推出了以房养老的养老模式。按照留园的公寓规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。
　　该方案一经推出，很快引发了全国媒体报道，被称为 以房养老南京模式 。
　　但 留园 的试水效果并不理想。记者从南京江宁区民政局社会事务科了解到，该温泉公寓当年仅办理了几笔业务，数量非常有限。后因股东间的经济纠纷陷入停滞，最后改为了温泉酒店。
　　此前，汤山留园老年公寓的法人代表吉德胜也曾向媒体坦承，最初的以房养老只是一个噱头，推出后也停留在构想阶段，只是引发全国媒体的报道是始料未及的。
　　官方的推动以及民间的试水，最后都无疾而终，了无下文。
　　作为经济发展水平更高的东部地区，南京的老龄化程度要高过全国平均水平。2011年底南京60岁及以上户籍老人已达111.16万人，人口老龄化率达20%，而江苏全省老龄化率为17%，全国是13.3%。 十二五 期间，南京老年人口年均增长7万人以上，年均增长率高达5.36%。南京正面临着严重的老龄化发展压力，急需多样化的养老模式。
　　在这一严峻情况下，一些新的以房养老模式正在南京市场出现。据了解，在南京有些养老金微薄的老人，尤其是孤寡老人，正在尝试用房子换取养老金和养老服务；有些行动不方便的老人或者独居老人，把房子托给养老院或者社区居委会帮他们出租，他们用养老金和租金共同担负入住养老院以及看病的费用；还有的老人会卖掉房子，入住在社区附近有熟人的养老院。老人们自己会算一笔账，他们认为卖房子的钱加上医保、养老金足以担负自己有生之年的养老院费用。卖房子的款存在银行，有了盈余还可以留给子女， 而且入住养老院，有人照顾，有人聊天，也不感到寂寞了 。
　　这些新的尝试从一定层面反映出了市场对于以房养老模式的需求，这样的需求也急需政府部门通过有力政策的推动来实现。
 

【延伸阅读】

以房养老 海外模式
（李克纯 整理）

　　美国
　　虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以 以房养老 方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了 以房养老 的 倒按揭 贷款，发放对象为62岁以上的老年人。申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低，那么申请人所能得到的贷款越高。
　　英国
　　英国的 以房养老 主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房换购小房，用差价款养老。
　　日本
　　退休后想继续住在自己老房的低收入老人可抵押住房预支贷款，条件较苛刻。申请人年龄须65岁以上，住在自己持有产权的住宅中，不能有子女同住。
　　新加坡
　　60岁以上的老人把房子抵押给政府背景公益机构，机构支付养老金，老人去世时产权由他们处理， 剩余价值 交给其继承人。这种模式风险较小。
　　荷兰
　　荷兰是 以房养老 的起源国，但实际上他们并不感兴趣，倒按揭在荷兰基本没市场。首先因为房产观念，喜欢把房产传给子女。其次，养老金制度完善。
 

以房养老第一人 的遗憾
来源：中国房地产报 作者：吴林

　　从将流行于欧美的以房养老模式介绍到中国至今，一晃13年过去，幸福人寿保险股份有限公司（以下简称 幸福人寿 ）董事长孟晓苏已经记不清，他曾经多少次在公开演讲中介绍这一模式，也记不清他曾经多少次接受记者的采访或撰文介绍该模式对于解决中国养老问题的好处。
　　他的目的很明显，就是要努力地推动这一模式在中国落地开花。因此，他也有 以房养老中国第一人 之称。其间，他也曾看到过曙光。比如，2003年，他呈递给温家宝总理的一份关于《建立 反向抵押贷款 的寿险服务》的建议稿得到了批示。当时，保监会对温总理的批文反应迅捷，提出要在调研后起草试点方案，只是后来却没了音信。
　　2007年，孟晓苏创办幸福人寿并担任董事长，目的之一就是试水以房养老。但直到目前，幸福人寿的主要保险业务中，仍然看不到以房养老的身影。
　　不能说不遗憾，但面对越来越大的老龄化社会的压力，孟晓苏认为，也许时机真的到了。他也同时呼吁，面对老龄化社会的压力，我们的相关部门再不能不作为，必须锐意进取，大胆改革，适时推出 反向抵押贷款 这一保险产品，为社会养老找到新的资金来源。

　　房地产界的理论家
　　孟晓苏是共和国的同龄人，1949年12月出生于苏州， 晓苏 之名便是如此而来。他14岁考入北京八中，与贾春望、周小川、闵维方等名人是中学校友。初中刚毕业，文革爆发，当了一名产业工人。因为长期抡大锤，右胳膊比左胳膊长了1公分。这段10年的工厂经历对他帮助非常大。
　　1977年他考取北京大学中文系新闻专业，毕业后分配到中宣部新闻局，1年半后给时任国务院副总理的万里任秘书，亲身经历了许多重大决策制定、出台的全过程和农村改革的艰难险阻。
　　1988年他再度考入北大，成为经济学院厉以宁、萧灼基和刘方域的在职硕士研究生。孟晓苏、李克强、李源潮3人的毕业论文在北大传为一段佳话。
　　1992年起，孟晓苏开始领导中国房地产开发集团公司（以下简称 中房集团 ），令该集团发展成为在全国200多个城市拥有430多家企业、年均开发面积1300万平方米的全国最大的房地产企业集团。
　　实际上，身为企业家的孟晓苏一直热衷于公共政策的探讨，他的话语在更大层面上影响到了房地产政策的制定。
　　不说别的，就以我们现在已经再熟悉不过的住房抵押贷款为例，孟晓苏就是最早提出这一政策的专家之一。
　　1995年，在攻读博士期间，孟晓苏到美国麻省理工大学和印第安纳大学做访问学者。从美国顶尖的房地产学者比尔 威顿教授、杰夫 菲舍教授那里学到了房地产发展周期理论，进行了住房抵押贷款和二级抵押市场等研究。他撰写的博士论文获得了北京大学文科最高奖项。
　　而在1998年房改时，由孟晓苏任课题组组长的一批专家提出 完善住房保障体系 的建议，但这一提议多年来没有得到重视，当时主流思路是尽快发展住房商品化。
　　2007年8月，国务院通过《完善保障性住房体系管理办法》，其中把保障低收入者住房作为政府公共服务一项重要职责的核心精神，正是孟晓苏等人当年所大力提倡的。

　　引入以房养老模式
　　早在20世纪90年代时，孟晓苏就留意到西方发达国家的以房养老模式并对此进行了深入的研究。
　　他向笔者介绍，以房养老主要有3种实施模式：一是原始形态——出售住房，住进养老院养老；二是中级形态——遗赠抚养；三是高级形态——反向抵押贷款。其中，最后一种模式 住房反向抵押贷款 又称 倒按揭 ，是西方发达国家专为以房养老设计的险种。在英、法等国叫做 抵押房产，领取年金 ，在美国叫 住房反向抵押贷款 ，又称 倒按揭 。
　　在金融市场发达的西方国家，如美国推行的反向抵押贷款的养老模式下，银行或保险公司成为以房养老合同的另一方。它们推出了各种金融工具和金融服务，依仗其在资金、技术上的优势，尽量地降低风险，以保障双方的利益，同时国家也颁布各项优惠政策，以刺激老年人参加到这项金融业务中来。 以房养老寿险业务 就是一个较为成熟的产品。这种服务是投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，就像保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，故此被大家称为 反向抵押贷款 。
　　1998年的时候，时任中房集团董事长的孟晓苏有可能被调到一家大型国有保险公司当总经理。 在中房干了6年多，如果调我走，我拿什么东西去呢？ 这是得知组织上的这一安排后他的真实想法。
　　他得知，这家保险公司当时利差损失得厉害，急需通过投资来转换结构，于是自己就拿出了以房养老的方案。之后，调动虽未成行，却促成了孟晓苏以房养老理论框架的形成。
　　其后，他向温家宝总理呈递了关于《建立 反向抵押贷款 的寿险服务》的建议稿，在建议中，他详细阐述了设立 反向抵押贷款 保险项目的好处：一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。
　　2003年3月25日，温家宝总理对他的这份建议稿做出了批示。当时保监会对温总理的批文反应迅捷。同年8月，保监会向国务院呈上《关于开办 反向抵押贷款 有关问题的报告》，报告肯定了在我国引入 反向抵押贷款 具有重要意义，同时提出，还需研究三个关键环节：一是房产价值的评估，二是投保人预期平均寿命的确定，三是财产权的处分问题。报告强调，将在调研后起草试点方案，并进行论证，再报国务院批准实施。
　　在孟晓苏看来，保监会当时的态度还是积极的，但此后却没了音信。

　　创办幸福人寿力推以房养老
　　而孟晓苏对以房养老的推动并没有因此而停止。2007年孟晓苏创办幸福人寿后，把以房养老作为公司的旗帜。然而，美好的愿望却未能迅速实现。
　　他介绍，保监会对此主要有以下几点顾虑：给子女留遗产的传统观念障碍、70年产权和房价下行风险、还有老人长寿风险，但最主要的是保险公司不允许贷款。此前，保监会有关人士就该问题表示： 尽管推出这款产品有许多风险，但我们也认为这是个好产品，不过，最大的障碍在政策方面，因为保险业不允许做‘按揭贷款’，而‘反向抵押贷款’本质上是一个反向的‘按揭贷款’。假如国家能给我们一个政策，允许保险业做这种形式的‘按揭贷款’，前面说的风险因素都考虑到，我们还是可以做的。现在，事情就卡在这个政策上了。 孟晓苏对此则表示： 其实最大的风险是保险公司不盈利。 对于保监会所说的按揭贷款政策问题，孟晓苏认为： ‘反向抵押贷款’是保险产品，‘抵押贷款’是银行产品，两者不能混为一谈。如中信银行做的‘以房养老’产品和国外引进‘以房养老’产品就不是一回事，前者是一个‘抵押贷款’的银行产品，而后者却是一个保险产品。这个产品的英文名字是Collateralized Annuity，意思是‘抵押房产领取年金’，‘领取年金’就是一种保险产品，这和‘按揭贷款’是两码事。例如‘老小孩’不是小孩，同理，‘反向抵押贷款’是保险不是贷款。 但尽管如此，孟晓苏还是肯定了中信银行的做法，有效地解决了第二套房的以房养老问题。
　　而对于近年来上海、南京、北京等地推出的试点，孟晓苏认为： 那些严格讲都不能算是试点，他们都没有保险公司的参加。进行不下去的原因很多，公信力是其中最重要的原因之一。因为，这些基金、企业和养老机构都不能把老人的年龄绑定，更不能保证自己不破产，不能给人以安全感。只有保险公司才能做到这一点，因为保险公司具有‘大数法则’，不仅能绑定老人的年龄，而且不会破产，因为国家不允许保险公司破产。

　　先行推广
　　以房养老推不开，孟晓苏认为，传统观念也是一个重要障碍，因为中国的老人们总想给子女留下一些遗产。对此，他在产品设计上已经做了充分考虑，幸福人寿主要是把那些没有遗产顾虑的无子女和失独老人们作为自己的服务对象。
　　 老人们的需求是多元化的，怎么可能一个产品针对所有对象。有些人总想用一种产品覆盖社会上的所有人，这是不可能的。保险产品一般都应该是小众的，如‘以房养老’，若干小众产品加起来才能覆盖整个大众，才能满足老人们的多元需求。 他说。
　　老龄委近期公布的数据显示，中国60岁以上的老年人已达到1.85亿，其中有10%的老人有房产没子女。此外，还有近200万有房产的失独老人，两项合计，适合 反向抵押贷款 人群超过了2000万。
　　孟晓苏表示， 如果再加上子女已有房，并支持父母‘以房养老’提高生活质量的人群，这是一个更大的数字。他们的房产价值是保险公司总资产的2倍。这些人的养老已经没有子女可依靠，政府的保障一时半会也跟不上，能依靠的只剩下房子。‘以房养老’就是既能让老人们住在自己的房子里，又能将未来卖房子的钱拿到今天来养老，真正让老人们过上相对富足又有尊严的生活，何乐不为呢？
 

以房养老或可弥补社会养老资金缺口
来源：中国房地产报 作者：项峥

　　我国历来有置业的传统。无论从事何种职业，只要发财必然要大量购置房产与土地。改革开放后，我国房地产市场开始萌芽起步，上世纪90年代我国进行住房制度改革，从1998年实行住房分配货币化，促进了房地产市场的快速发展。此后，我国住房自有率快速上升，据调查，目前我国住房自有率近在80%以上，城市里老人几乎都有自己的房产；且与年轻人相比，老人住房面积要更大。
　　但同时老人现金收入低，且房子多为一套，无法通过出售或出租进行变现，增加了老人养老的难度。因此，如何通过金融创新，使老人们在继续居住的前提下，通过盘活住房资产获得稳定的现金流，作为社会养老补充，发展住房反向抵押贷款、实现以房养老，则是一个可行的选择。
　　一是充分保障老人生活水平。可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，获得更高的收益。
　　二是改变了社会养老的基本模式。住房反向抵押贷款让老年人不必每天再为自己的投资操心，只需与相关金融机构办妥有关手续，便可一劳永逸，使今后的退休生活更加丰富、更加宽裕，因此，国人观念亟待转变。
　　在国外，主要由商业银行和保险机构提供住房反向抵押贷款。虽然我国商业银行可以成为住房反向抵押贷款供给方，但由于银行存款以活期和短期固定存款为多，与住房反向抵押贷款的周期不匹配，存在着 短存长贷 现象，这会影响银行资金的流动性。此外，目前商业银行对此类贷款风险管理技术准备不足，房地产二级市场、房地产评估业发展滞后，居民观念有待转变，相关法律法规存在障碍等。因此，需要保险机构的积极参与，使得资金来源与使用期限较好匹配，通过预期寿命精算实现合理定价。
　　有鉴于此，可选取条件成熟的城市和商业银行作试点。试点城市应当同时具备房地产二级市场发展程度较高、房地产市场的预期发展良好、房地产评估业的发展较成熟、银保联手开办获批、当地投资消费生活观念领先、房屋产权情况较明确、相关法律法规环境较完善成熟以及监管机构监管环境良好等条件，同时当地财税部门应给予商业银行一定的优惠政策。试点的商业银行必须在房地产金融业务具备相当优势、风险控制相对较好、有一定的可用资金规模。
　　不仅如此，住房反向抵押贷款商业可行性主要取决于借款人寿命长短。因此，应充分利用保险公司精算技术，合理确定借款人预期寿命，引入保险机制，一旦出现借款人寿命超过合同年限，商业银行可从保险公司得到赔款。
　　此外，由于住房反向抵押贷款将涉及房产变现处理，需要商业银行加强对房地产市场形势分析和预测，准确评估房产未来价值和风险。
　　还有，由于居民住房使用权年限为70年，70年到期后如何处理也需要予以明确，否则将使商业银行债权落空，导致住房反向抵押贷款根本无法操作。
　　总而言之，住房反向抵押贷款的实施，还需要在金融监管政策和技术上提供支持，政府需要引导，商业银行需要进行产品创新，并大力推进，从无到有，从小到大，使之成为我国社会养老的重要途径之一。

（作者系银行业研究人员）

【观点】

以房养老 四大风险？　　

　　反购或让保险公司亏损？
　　孟晓苏：老人去世后，保险公司把房屋收回进行处理，这很正常。子女要是购买，这种处理国外有现成的方式，可以去学习，不要去做假设。其实，房屋并不一定要子女购买，这么多年搞反向抵押贷款的国家，没有发生房屋子女不购买就无人购买的现象。反购只是个别现象，任何国家都没有将反购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要形式。
　　70年产权是政策风险？
　　孟晓苏：这里有两点需要说明：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用权是70年。保监会把概念理解错了。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后有4个字 自动续期 ，70年土地使用权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物权法》不被修改，永远都有效。第二，法律面前人人平等。法律上没有写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期， 自动续期 政策对个人和企业都是一样的，不存在厚此薄彼的情况。
　　保监会提出的设定是不对的，担心也毫无道理。
　　房屋质量是个麻烦？
　　孟晓苏：我的观点是房子越破越好。如果房子被拆迁就太好了，保险公司能赶上拆迁就乐死了，因为一旦拆迁就全货币化了。保险公司不就是因为老人拿不出现钱来，才 以房养老 的？如果假定房屋拆迁，就出现两种可能：第一，房子就变成现金保险了，也就变成了一种正常的养老产品了，这是所有保险公司最欢迎的，而且这个产品没有任何障碍。第二，抵押贷款的情况下，保险公司的资产随着老人房子拆迁的货币化自然升值。现在的拆迁房都很贵。
　　房地产市场必须活跃？
　　孟晓苏：房地产市场是否活跃的判断，不能从前10年的观点来看。
　　10年前确实是一线城市比较活跃，但现在随着中国整个城镇化进程在全国展开，中国的房地产市场从一线城市迅速向二三线城市蔓延，特别是国家鼓励农民进城，主要进入中小城市，户籍政策的放开，使得二三线城市的房地产市场往往比一线城市活跃。
　　从房价涨幅来看，二三线城市的涨幅也比一线城市大，因为一线城市往往是政策打压的重点。
　　这里需要强调的是，反向抵押贷款作为新事物如果要试点，还是应该先在一线城市试点。因为一线城市的房价比较高。这样每个月老人抵押以后所获得的起付金就比较高；再者，这些一线城市老人的文化程度一般比较高。一般反向抵押贷款要选择一些文化程度高的地方，这些人容易接受这一新事物。

（吴林 整理）

【圆桌】

舶来品 以房养老 如何落地
来源：中国房地产报 作者：李克纯、李阳 北京报道

　　 我有大大的房，非常好的儿女的供养，但是我找不到一个更幸福或者说更多彩的生活 ，汪峰的《春天里》唱出了无数老人的心声。如今，多数老人都有了自己的独立产权房，但是通货膨胀导致老人的资产大大缩水，用什么样的养老金融产品来保障老人的生活质量，让老人拥有更多彩的生活呢？
　　养老按揭也就是 以房养老 ，这一舶来品在国内历经数十年一直无法真正 落地 ，业内人士认为，产权、制度、观念的种种问题导致 以房养老 举步维艰。但随着养老形势的发展和老人需求的转变，这一话题屡次被地方政府摆上桌面。本期圆桌对话，我们邀请了各方嘉宾对此进行全面深入的探讨。
　　国内发展停滞 局限因素多
　　记者： 以房养老 进入中国后一直处于停滞状态，各位嘉宾怎么看待这一现状？
　　王珏林（住房和城乡建设部政策研究中心原副主任）：养老形势的发展和老人所处的现实环境，使 以房养老 有了一定空间，但是具体的体现形式是不是只有 倒按揭 值得我们思考。
　　陈金保（经济学博士、财经评论员）：中国养老必须是多元化养老， 以房养老 只能是养老的一种补充形式，而且占的比例不会大。由于种种局限因素， 倒按揭 要发展起来还有很长一段路要走。
　　郝演苏（中央财经大学保险学院院长）：现在发展 倒按揭 养老主要是大环境不成熟。
　　王建文（北京房地产学会政策法规专业委员会委员）：对这个问题我也不是很乐观，开展 以房养老 需要金融机构推动。目前的形势下，银行开展这个业务兴趣点不大。
　　曾远明（至道地产总经理）：目前，我们的老年人群体还只是30后、40后，一定要等到50后、60后这个对养老有一定高品质需求的群体起来，养老地产市场才能有效地发育起来，这是发展 以房养老 的基础。然后，市场要有良好的养老地产的产品供应，而这种产品又取得了市场的成功，在这种情况下再通过金融工具解决。
　　记者：如王律师所言，很多观点都认为，推行按揭养老最大的阻力来自金融机构，怎样才能解决这些问题？
　　王建文：对银行来说，它们有信托、信贷、理财这些利润大风险小的产品，而且它们的业务太好做了，要让它们自主去选择投资风险和运营风险都比较大的 以房养老 是不太现实的。还有一个客观存在的问题是，宏观政策不断调整。对银行来说，我可能刚做完营销推广就又出现了变动。作为一个商业机构，站在风险管控的角度考虑，它的积极性就不会太高。
　　即便是银行从社会责任感角度出发，为了降低风险，它们也会提高业务门槛。像之前中信银行推出的养老按揭产品，条条框框太多，真正需要的人不符合要求，符合要求的人又没有需要。我觉得聊胜于无。
　　陈金保：是的，对银行来说，开展 倒按揭 养老有太多不可控性。金融机构对未知领域大都持观望态度。中信银行开展养老按揭产品的时候，为规避70年产权做了很多限制。但是据经济学家预测，70年产权等同于无限产权。可银行觉得这个东西政策层面还有争议，说得不清楚，让他们在操作的时候不好把握。
　　郝演苏：银监会在调研的时候也提出了，除了70年产权，房价的不稳定性也是一个重要原因，关键是要房地产市场平静下来。银监会认为，房价如果未来上涨还好，下跌的话就会给银行带来很大损失。这个原因造成这一业务开展不下去。关于这一点，首先就是刚才提到的稳定房地产市场。其次，也需要政策上真正的支持，而不只是监管或者调控。如果银行亏损了，政府和地方上住建部门给银行补贴。在中国， 以房养老 还是应该走福利道路。
　　记者：郝院长是保险业的资深专家，孟晓苏曾说 发展以房养老，要从保险业入手 ，对他的观点您怎么看待？
　　郝演苏：按揭养老，在西方发达国家是一个专门的险种。而它的特点也符合保险公司追求长期收益的特点。但是目前保险公司还没有推出以房养老的产品，就像刚才所说的现实需求还是小范围的。做市场要靠批量取胜，需要一个可持续的发展。而且政策上不允许混业经营，这对保险公司来说是个桎梏。刚才大家提到的问题也是保险公司的困扰。这些都需要法律制度的完善。
　　记者：王律师是法律界代表，您认为该怎么完善相关法律？
　　王建文：我接着郝院长这个保险的问题谈，目前保险要想发展按揭养老，只能寄生银行做衍生服务方。因为保监会一直没有明确表态，没有正面批示保险公司可以做这件事情。这是一个政策问题，也是一个法律问题。其实，我们的法律是没有漏洞的，但是为什么会给人造成这样一个印象？因为在这房地产这一块从法律制定到法律执行，政策层面干预得太多。只有一个公平的、严格的法律环境，才能抵偿或者消除一部分风险。所以我说现在最重要的不是完善法律，而是要保证法律的强制性。
　　国外样本成熟 可参考借鉴
　　记者： 以房养老 作为舶来品，是因为在国外发展得很好才被引入进来，那它在国外发展时最主要的条件是什么？
　　陈金保：我主要讲讲美国，美国的 以房养老 为什么能发展起来？因为那里商业气息很浓厚，这样的商业环境衍生出的金融产品，环境和内容都比我们的成熟。我们的为什么水土不服，因为它不是环境自主催生的。
　　而且在美国的养老机制里面，即便它是市场经济，政府的指挥棒也起着导向作用，相比亚洲国家，欧美国家制定规则的比重更多，金融资产的评估、法规制度的配套走得更向前。
　　对我国来说，在政策层面急需政府之手的推动。
　　曾远明：目前，比较成熟的是澳大利亚的 以房养老 模式，他们存在真正意义上的 以房养老 。在澳大利亚，老人购买养老地产项目，并享受开发商在之后提供的各种服务，但是高额的服务费用可以连续六年不交，六年之后，房子由运营商（也就是之前的开发商）进行再次销售，销售金额的22%返还给运营商，这样，六年的服务费用就得到了免除，这就是真正意义上的以房养老。
　　在澳大利亚的模式里，有一个特点，就是开发商在把房子卖给业主的时候，他确定房产是一定会升值的，而且由于跟自己的利益相关，他们对资产的维护也相当用心，这是一个双赢的局面。这就是澳大利亚推行的退休村模式，而不是养老村，因为这更像是一种生活方式，老人退休以后就应该享受很高品质的生活，所以他们的房子做得很漂亮，设施很完善，他们的养老地产项目售价也比周边其他的产品贵很多。
　　在澳大利亚，这种模式得以很好的存在，得益于以下几个方面；首先，政府的退休金政策非常好，老人来支付较高的养老地产产品没有太大的困难；二是市场化的创新模式，保证了养老地产产品能有一个升值的空间，有流通性，保障了这种模式能很好地实现；再一个就是一种观念上的突破，澳大利亚的老年人认为，养老地产或养老社区并不是一个单纯的终老的地方，而是退休后的一种生活方式的选择。
　　记者： 倒按揭 这一舶来品目前在我国还水土不服，同时国内也衍生出了一些非 倒按揭 模式的 以房养老 ，究竟哪一种模式更适合中国？国外的养老模式在中国发展存在哪些障碍？
　　王珏林：我认为 以房养老 的模式没有哪个最好，只有哪个更适合。好与不好，只是相对来说的，有的老人身体不好需要照料，必须卖掉或者租掉房子住进养老院；有的老人，条件尚可，但是他想拥有更好的生活，他愿意把房子卖掉，出去旅游；还有的老人，条件较差，又是孤寡老人，他可能就愿意用房子换住到政府建的养老机构里去，或者选择您 倒按揭 。这些都是根据自身条件来选择的。
　　在中国，发展 以房养老 首先要充分尊重经济关系，可以根据需求采用租、卖、政府回购等多种模式并行发展，不一定非要 倒按揭 。只要符合经济关系的自然会随着市场规律发展起来。另外还要考虑社会关系，这就需要政府制定细致的制度和完善的细则，这不只是一个建议或者规划就可以的。
　　曾远明：澳大利亚的 以房养老 模式对于当下的中国来说还有不小的距离。从政府方面来讲，我们目前还没有一个很好的退休保障体系，大部分老年人并不能承担高额的养老服务；第二，目前，中国的养老地产客户端在观念上仍然比较滞后，提到养老，就是市场上较多的养老院模式，人们并不认为养老地产是一个有市场价值的、可以流通的商品；第三，现在中国还没有成熟的养老地产产品，没有市场创新模式。除此之外，这其中还有另一个障碍，就是诚信问题，从老年人的角度讲，他们并不相信运营商能够提供他们需要的服务，而运营商也不能确定在养老地产再次销售的时候是通过他们，而不是由业主自己去卖。
　　现在，澳大利亚的运营商已经在跟中国的房地产商洽谈这种模式，但是由于以上问题的存在，至今没有谈拢，目前来看，难度很大。