推进组织变革 落实经营责任 实现高效运营 全力提升湾田地产经营业绩
——李向群总裁在湖南湾田集团2013年终工作会议上的报告（摘要）

　　转眼又是一个春夏秋冬，湖南湾田集团度过了第一个蓬勃发展的 五年 。
　　五年前，我们借云贵湾田八面威风，饮马湘江，挺进湖南，开启湾田地产新纪元。
　　五年来，从蜂拥而上、高歌猛进、利润丰厚到供给过剩、兼并重组、洗牌淘汰，行业演绎了一段由粗放式向精细化的翻天覆地式发展历程。
　　五年来，我们秉承云贵湾田精神，开创湖南湾田新风，为大湾田增光添彩；
　　五年来，我们聚八方英贤，建一流团队，展时代风采；
　　五年来，我们开疆拓土，旌旗所至，声名鹊起；
　　五年来，我们打造了标杆产品，塑造了湾田文化，收获了宝贵经验；
　　五年来，我们走过泥泞，闯过险滩，洒一路汗水，留一路欢歌；
　　五年来，筚路蓝缕，风雨兼程，我们践行共同的湾田梦。
　　披荆斩棘，换来的是厚积薄发的气势；血汗泪水，练就的是踏雪无痕的功力。
　　2014，湖南湾田集团将凭借各路精英的神勇才智，以奔马之势，驰骋湖湘大地，奠定专业市场的领军地位，打造商住产品的区域标杆。让我们满怀激情、倾心尽责、诚信厚德、心怀感恩，全力完成年度经营目标，为百年湾田航母开启新一轮的 五年增长季 ！
（一）、回顾2013
　　一、经营指标稳健发展，销售收入实现翻番
　　截止2013年底，湖南湾田集团累计总投资32.1亿元。2013年房产业务销售收入8.3亿元，是2012年销售收入（2.9亿元）的2.8倍。煤炭含税销售收入5.5亿元，实现回款5.1亿元。各项目总建成和在建总面积117万平米，已开发与待开发土地共2283亩。
　　二、项目建设稳步推进，企业规模快速扩张
　　1、娄底公司：（1）和悦家园一期全年销售尾房25 套，商铺9个，车位销售13个。（2）湾田家园全年销售住宅307套，车位销售32个，并荣获湖南湾田集团首个 湖南省建筑施工安全质量标准化示范工地 称号。（3）自行组建娄底物业公司。（4）和悦家园一期遗留问题、二期报批报建等工作取得突破性进展，二期计划2014年11月开盘。
　　2、长沙公司：（1）陶瓷区2#栋开盘，创10秒一铺奇迹，全年销售545个商铺，销售率92.5%；（2）实现第一个业态木业一期开业；（4）全年完成招商11.6万平米，占年度目标（10.9万平米）的106.3%；（5）项目已纳入 长沙中心城区市场搬迁12个承接基地规划 ，也是长沙市2014年政府工作报告中的重点支持项目。 
　　3、双峰公司：（1）艺芳新城 上苑共22栋已有20栋全面推向市场，住宅累计销售率达85.7%；（2）除5#、11#、12#栋外，其余19栋均已完成封顶；（3）1#、6#栋两个月交房率达79.8%，持续提升了湾田品牌形象；（4）商业街顺利开盘，拉开艺芳新城商业销售序幕；（5）艺芳新城 和苑已全面开工，将在2014年逐步推向市场。
　　4、湘潭公司：（1）湘潭公司湾田 九华湾项目首次试点的项目启动会于11月19日顺利完成，效果显著，为湾田项目开发模式树立新标准。（2）11月25日首期开工，计划在2014年10月实现首次开盘。
　　5、新邵公司：于2013年12月正式成立，并完成新邵印机厂棚户区改造项目和九头岩宝庆滨水新城项目的协议签订、概念性方案设计。棚改项目（湾田广场）的征拆工作进展顺利，设计、招商工作全面开展。
　　6、其他新项目拓展：
　　（1）电商公司：收购浙江共震科技，组建湾田电商公司。
　　（2）完成冷水江、松雅湖、贵州红果等项目的调研与测算。
　　三、贯彻简政放权精神，落实管理创新举措
　　贯彻落实简政放权各项创新举措：1、并机构。集团原十个职能部门整合成六大职能中心。各单位部门结构进行整合，住宅项目按 5+1 配置（五个部门+物业公司）。2、压层级，减少流程环节，提高效率。3、减岗位，改革后集团总编制为296人，优化70人。4、放事权、明责任、简流程。重新梳理分权手册，集团权力重心进一步下移，主要履行标准制定及监督、服务与协调、关键风险预警等职能；单位主体责任进一步明确，审批流程进一步简化。5、强考核。进一步修正及调整考核办法，拓宽单位考核范围，推动责任逐级落实。
　　四、进一步强化内控管理，各体系建设日趋完善
　　1、营销方面，进一步完善营销体系机制和流程，基本搭建策划、销售、客服、招商及物业管理框架，发挥了对各体系的引领作用。
　　2、工程技术方面，积极推动项目总承包管理模式，下发相关施工工艺和构造标准，全年未发生重大质量安全事故。
　　3、成本控制方面，切实推进新项目（业态）合约规划管理，分批逐步实行集中采购，严格合作供应商履约检查，为公司挽回了一定损失。
　　4、财务管理方面，进一步加强资金管理，缓解资金压力，确保了资金链的安全，实现了财务管理效率与风险管控能力的提升。
　　5、战略发展与项目管控方面。修订并研讨了集团《2014-2018年战略发展规划》，进一步明晰了战略方向、目标和路径，建立了集团公司和子公司拓展项目的分工协作机制。为有效加强项目管控，以项目启动会集中决策的形式对项目建设进程进行事先推演，提前发现并解决问题。
　　五、ERP项目全面实施，信息化管理初现成效
　　ERP销售系统、成本系统分别于6月1日、 8月1日在双峰公司、长沙公司、娄底公司全面推广上线，目前整体运行效果基本达到预期目的。集团信息化、规范化管理迈上了新台阶，为今后项目拓展与复制奠定了良好基础。
　　六、文化聚焦经营而开展，公司品牌形象日趋厚重
　　开发建设集团官网，进一步融合集团企业文化。湾田集团报网有力增强了社会各界对湾田的品牌认知。冠名 湾田杯 湖南省直机关篮球联赛，承办 湾田杯 2013湖南省围棋名人赛，举办湖南经视直播大事件、 幸福娄底 第二届社区文化节——湾田艺芳新城专场等重要品牌文化活动，对湾田项目及湾田品牌推广起到很好的促进作用。
　　七、内部培养机制逐步形成，人才团队建设持续优化
　　贯彻落实以内部培养为主的人才战略，成立湾田学院，将其打造成为人才成长的摇篮，为湾田项目建设输送高忠诚、高素养、高专业的精干人才团队。湾田学院培养的 金种子 ，已初步涌现了一批优秀的人才。
 
湾田地产发展战略
　　发展思路
　　先生存再发展，聚焦项目效益。以长沙专业市场升级和沿沪昆高铁县域乃至乡镇商业、住宅升级需求为牵引，以项目拓展、项目周转速度、招商运营、融资、产品研发为着力点，逐步打造战略导向型的产品标准化，培育县域新增长点，促进湾田跨越式发展。
　　2014—2018发展目标
　　以2013年8.3亿元销售为起点，年增幅40%以上；年销售额至2018年突破60亿元，商业销售占比达60%，年净利润达10亿元以上；持有资产估值20亿元以上；土地储备8000亩以上。
　　区域布局
　　以长株潭为核心，沿沪昆高铁县域城市为发展主轴，二线城市树形象，三、四线城市和县城强势进入，做四线城市和县城的领导者。
　　优先拓展项目： 30-100亩规模县域核心区域、商业亟待升级的城市综合体项目，政府主导拆迁，税收配套优惠，土地价款分期支付。
　　产品选择
　　以长沙公司专业市场和县域城市综合体为双核 增长极 ，以住宅为伴生现金流产品。
　　（1）继续巩固长沙公司专业市场增长极，实现线上线下、招商、运营、融资能力大幅提升。
　　（2）县域城市综合体初期开发将主要依靠集团投资；中期通过销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款，两年内实现项目的现金流基本平衡及阶段性利润，迅速形成项目的滚动开发和项目公司自身良性循环；后期对持有物业进行持续经营形成资产增值。
　　（3）打造伴生中高端住宅产品，重点关注项目当地新锐等中高收入客户群体，满足改善性需求。
　　（4）通过城市运营手段，整合优质供应商、承建商以及政府人脉等资源；经过五年的努力，实现第一代标准化商业、住宅产品，一年一小步，五年一大步，推动公司可持续发展。
 
（二）、聚焦2014
　　一、集团经营目标
　　1、总体经营目标
　　2014年实现房产销售额12亿元，煤炭销售达到8亿元；
　　实现经营利润3亿元以上；实现房地产新开工面积56万平米。
　　2、各单位主要经营目标
　　①娄底公司：2014年销售收入2亿元。新开工面积14.6万平米。
　　②长沙公司：2014年销售收入6亿元。新开工面积7万平米。
　　③双峰公司：2014年销售收入2.5亿元。新开工面积22.7万平米。
　　④湘潭公司：2014年销售收入1.5亿元。新开工面积6万平米。
　　⑤新邵公司：新开工面积6万平米。
　　二、集团重点工作规划
　　1、顺应时局，持续变革，积极推进湾田管理模式创新。
　　2、聚焦战略，精耕细作，优中选优开拓湾田战略新疆土。
　　3、抢抓机遇，外学内修，探索湾田地产标准化体系建设。
　　湾田标准化建设工作可从以下五个方面逐步推进：（1）产品标准化；（2）开发流程标准化；（3）合约标准化；（4）操作规范标准化；（5）工作成果标准化。
　　4、积极进取，勇于创新，继续坚持营销的龙头地位不动摇。
　　5、统筹兼顾，长远布局，系统推进战略供应商体系建设。
　　6、严控成本，开源节流，高度重视全价值链成本管控能力建设。
　　7、苦练内功，抓好招商，努力打造商业地产的开发运营能力。
　　商业地产开发能力薄弱，是影响集团跨越式发展的重大瓶颈。其中招商资源与人才的欠缺，是导致项目招商运营管理能力不足的重要原因。下一步需重点加强商业开发能力的建设及商业运营能力的打造，确保2014年各单位商业销售与招商目标的完成。
　　8、完善体系，狠抓落实，工程质量与安全进度管理要上新台阶。
　　9、强化财务，深化审计，严格落实财务预算管理与经营责任审计。
　　10、尚贤用能，优化机制，打造精干高效的人力资源体系。
　　11、全员投入，思行合一，努力成为企业品牌文化的践行者。
　　三、各项目重点工作规划
　　（1）娄底公司
　　①加大与娄底电业局、居委会的沟通协调力度，讲求方式方法，有力推进二期土石挖运，确保和悦二期的整体工程进度。
　　②审慎推进与二建的结算工作，确保我方利益。
　　③全力推进和悦二期工程进度，提前做好相关报批报建工作，系统推进二期启动会，确保在房交会期间实现开盘销售。
　　④积极稳妥推进交房后相关工作，落实湾田家园的供电方案并完成设备安装，强化物业服务职能，有序推进后续批次的交房工作，确保湾田品牌在娄底的良好声誉。
　　⑤有序推进和悦一期和湾田家园的扫尾工作。
　　⑥加快尾房与车位的去化，加大商铺销售力度，提前规划和悦二期的营销推广工作。
　　⑦继续推进公司团队素质提升，继续优化人才结构，提升营运效率。
　　（2）长沙公司
　　①继续以 公关、造势、拿地 为重点，加大对政府等公共关系的整合力度，贯彻多拿地、低成本拿地的思路，并积极推动湾田 国际项目在长沙市场搬迁中的主体地位。继续强化湾田 国际网络品牌推广、电商平台建设。
　　②切实做好项目的整体系统性设计定位，加强项目的形象推介展示工作。
　　③切实加强工程现场进度管理，确保4#栋、化工二期及配套公寓等业态形象进度按计划达到预售条件。
　　④加大招商力度，2014年长沙公司可面向市场招商的各业态面积超过20万平米，需要继续拓宽招商渠道，制定适宜的招商政策并严格执行，完成年度招商目标，同时为各业态顺利销售创造条件。
　　⑤做好2014年度各业态销售工作，确保年度经营目标的达成。
　　⑥切实做好2#栋陶瓷、化工一期、木业二期等业态开业前的相关准备工作及后期的运营管理。
　　⑦加快推进三条市政道路建设，特别是要打通芙蓉路联接项目的通道，加快汤家湖路的修建步伐。
　　（3）双峰公司
　　①积极完成年度2.5亿元销售目标，加强大户型去化力度，系统推进商铺的定位与销售。
　　②2014年是艺芳新城 上苑的交房高峰期，需积极做好交房前工程验收、园林景观等各项准备工作，妥善处理与业主关系，防范各项风险。强化物业管理，提高公司的品牌形象及市场美誉度。
　　③科学制定艺芳新城 和苑开发计划，加强工程现场管理，确保工程进度及时满足销售需求。
　　④全力推进艺芳街拉通及湾田学校建设等工作。
　　⑤建立成本与售价的联动机制，积极推进项目融资到位。
　　⑥做好项目红利激励制度的创新试点工作，为集团优化激励机制提供经验。
　　（4）湘潭公司
　　①做好工程现场管理及营销推广、蓄客等准备工作，为湾田 九华湾项目的首次顺利开盘提供保障。
　　②做好项目商业规划，招商先行，确保项目商业开发目标的实现。
　　③系统规划首批次的工程进度计划，确保工程质量安全，为湾田产品在湘潭确立良好的市场形象。
　　（5）新邵公司
　　①积极稳妥地完成项目拆迁工作，尽快满足开发条件。
　　②切实推进项目启动会，做好项目整体开发计划。
　　③做好项目前期开发设计及工程现场管理，力争2014年实现首次开盘。