仅仅关注净利润率下降是不够的，须知一些制造行业毛利率只是超过10%，几乎与房地产行业的净利润率相当，凭什么一个行业可以这么长时间把持财富闸门？
　　当然，房企并非不知江湖险恶，所以各家都在寻找秘籍。好在市场自有公道，你可以又快又大，但是你精致不了，你可以细致精到，但是你不要苛求规模。有没有两全其美的？这是一个有挑战性的问题。
　　从下面的梳理中，或都可以看出一些端倪。
　　经济观察报通过对已经出年报的、销售额在300亿元以上的14家房企（分别是富力、恒大、华润、龙湖、绿城、融创、世茂房地产、雅居乐、远洋、中海、碧桂园、万科、招商、保利）2013年年报分析，来看看这一年，这一销售规模梯队中的武林高手们到底是谁。
　　周转率之凌波微步
　　在资金成本昂贵、行业利润率不断下降的今天，高周转，是众多一线地产企业，以及希望获得高速成长的中小企业的共同选择。
　　经济观察报选择了传统的存货周转率计算方式，即营业成本/（期初存货净额+期末存货净额）÷2，来反应存货的流动性情况。根据wind资讯数据，2013年14家上市房企的存货周转率，碧桂园是最高的，达到0.6，而最低的是招商。
　　因为房地产开发的周期性，当期产生的营业成本与当期存货不一定存在关联性，导致这一数据的准确性受到影响。更为准确的是去化率，兰德咨询总裁宋延庆对经济观察报表示，去化率计算方式是用销售额除以同期可售存货货值，以此来衡量开发商在一定时期内，对手中可售资源的去化程度。
　　宋延庆表示： 据我们初步估算，碧桂园2013年销售去化率在70%左右。 在去化率方面，碧桂园是表现最好的公司之一，普遍而言，去化率能够达到60%就是比较好了。
　　碧桂园的销售额从2012年的476亿元，一跃为2013年过千亿，这一少见的大跨度，显然与其高周转是分不开的。此前，据经济观察报了解，碧桂园拿地后开盘的基本工期是5-7个月，部分项目已经实现拿地后3-5个月开盘。
　　货如轮转的碧桂园，以规模取胜，虽然碧桂园也因此付出了利润率下降的代价，但这依然无妨其成为2013年跑得最快的房企。
　　单城市产能之一阳指
　　在一线房企规模越来越大，强者越强的今天，规模大固然有其优势，但摊子铺得越大，有可能带来利率下降，负债率上升以及各项成本支出上升等问题。
　　单一城市产能的计算方法很简单，即用销售额除以有在售项目的城市个数，来反应平均下来每个城市承载的销售额是多少。
　　2013年，一线房企在单一城市产能方面的表现如何，经济观察报结合2013年年报以及公开资料统计得出，得分最高的是融创，为60.81亿元，远超第二名的中海44.68亿元，完胜基本在20亿元左右徘徊的其他房企，而这一指标得分最低的是恒大，其在147个城市有土地储备，单城市产能为6.83亿元，此外，碧桂园的10.19亿元，排名倒数第二。
　　依此看来，融创在单城市的挖掘能力，约是恒大的10倍。
　　挖掘能力强，在有限受力面积下如此有效的打击力度，融创的功夫非一阳指莫属。
　　净资产收益率之天山折梅手
　　分析年报，当然离不开净资产收益率。
　　净资产收益率是反映上市公司盈利能力及经营管理水平的核心指标，它是告诉投资者这家公司赚钱的能力怎么样、赚钱的效率高不高，其计算方法是用净利润÷净资产。
　　净利润当然是归属上市公司股东的净利润，而净资产即归属上市公司股东权益，但是这一指标有不同的计算方法，包括期末净资产，加权平均净资产，以及是否扣除非经常性损益。
　　为了统一口径，经济观察报都采用期末净资产来计算。根据wind资讯数据，14家房企净资产收益率排名第一的是恒大25.96%，紧随其后的是富力23.78%、融创23.36%。
　　 现在整个行业的总体数据还没有出来，但从整体平均水平而言，净资产收益率应该在18%-20%。 正略钧策副总裁郝炬对经济观察报表示，房企在运营中，要提高净资产收益率，增长主要来自三个方面，即收益率、周转率和杠杆率，这是一个综合作用的结果。
　　通过这一指标的前三名排名，可以看到一个戏剧性的结果，恒大铺得最开，融创挖得最深，但是都达到了较高净资产收益率的效果。
　　净资产收益率，是净利率、周转率、财务杠杆率相乘得出的结果，是一门综合技术，那么恒大的武功就是天山折梅手，变法繁复，包罗万象。
　　不过该武功是《天龙八部》中逍遥派的绝学，属于高深武功，武功低级人士误练此功，会经脉气息大乱，严重可瘫痪。房企的运营情况，更重要是看持续经营的状况，不是一年的运营结果可以下定论的，真正的武林高手一定要能够经受时间的检验。
　　至于排名第二的富力，是哪一招胜出，且看下一轮比试。
　　融资成本之乾坤大挪移
　　资金是房企的重要生命线，能不能借到钱，关系到存亡，当然这对于一线房企而言基本不是问题；而如何借钱、借到钱以后如何使用，则是另外一门武功。
　　衡量企业的负债情况、资金的使用情况，经济观察报用两个指标来衡量，一个是净负债率，它的计算方式一般是（有息负债－现金）÷净资产。用来反应债权人提供的资本与股东提供的资本的对应关系，衡量公司的基本财务结构是否稳定，即假设企业清算时，企业所有者权益对债权人利益的保障程度。
　　另外一个指标，财务费用（融资成本）÷营业收入，显示融资利息等方面的支出占营业收入的比重。
　　根据房企年报披露的数据和经济观察报综合计算的结果，净负债率最高的是富力111%，该项得分最低的是招商16.5%。
　　富力在财务方面表现激进，通过杠杆率提高了上一轮比赛的净资产收益率，从这个逻辑来讲就比较好解释了。
　　净负债率高，是一种高风险高回报的财务结构，既然富力在高负债的同时，实现了净资产收益率第二名，也可以说其在2013年的比拼中，财技高超！堪称乾坤大挪移！（据经济观察网）