中国房地产网-中国房地产报2014-06-24
老龄化加速形势下，养老地产逐渐成为投资蓝海和资本新宠，但融资制约和金融模式乏力一直是发展掣肘之一。近日， 中信启航资产管理计划 打开了国内REITs（房地产信托投资基金）缺口，与此相关的养老地产REITs话题再度发酵。此前，保利地产董事长宋广菊曾表示，保利养老地产未来将借助社会化资金，以REITs模式谋求上市。而借助低成本的REITs也是业内诸多开发养老地产企业的诉求。
但养老地产REITs离中国有多远？国内是否已有解决方案？REITs对养老地产市场究竟会带来怎样的利好？对于这些问题，中国房地产报特邀业内资深养老地产基金专家常青藤基金管理合伙人江合、天地控股总裁张华纲、乐成老年事业投资有限公司总经理高峻松、北京太阳城集团总经理张华正等进行了探讨。
盈利与产权障碍
中国房地产报：中信启航资产管理计划深交所挂牌无疑是我国REITs市场破冰之举，而其在急需金融创新的养老地产市场上引发的震动不亚于资本市场，请问中信启航计划对养老地产REITs的启发体现在哪些地方？
张华纲：尽管中信启航计划距离标准REITs还有距离，但此举对于资产证券化的探索非常有意义。实际上，在欧美等成熟房地产市场，作为融资渠道REITs占有相当大比例。在国内，REITs未来一定会成为主流的投资渠道和募集资金交易渠道。
其实，REITs和养老物业结合度非常高，稳定收益下的低成本长期资金均是REITs存在的基础与条件。虽然目前国内养老地产REITs还不具备发行条件，但未来养老物业收入一定是REITs的核心产品。如果有这类资金支持养老物业开发、经营，对促进养老产业发展力度相当大。
张华正：很多企业开发养老物业最后都希望实现轻资产化。将养老项目打包进入REITs，可以顺利实现从重资产向轻资产的转化。同时，在银根紧缩、借贷无门的情况下，这也是活化资产的重要手段。因此，它一定会成为未来的方向。
江合：中信起航计划对未来资产市场确实有参照作用，但一个事实是，短期内养老地产REITs实现不了。为什么这样说，是因为这些年我一直在推动养老地产REITs，根本没有投资主体。从目前国内市场现状和盈利机制来看，这只能称之为有前景值得探讨的课题。
高峻松：我们要清楚的是，中信启航计划采用的是中信自身优质资产做分红来源，持有优质资产、持续盈利能力是核心点。养老地产要做REITs，首先要考量的就是手中资产能不能实现上述两点要求。
中国房地产报：各位在肯定REITs市场价值的同时，也都提出了短期内推动养老地产REITs的困难。从你们来看，最核心的难点在哪里？
江合：发行REITs最重要的条件是资产权属要清晰。现在国内养老机构大部分是福利用地，非营利性质，即便盈利能力好、收益率达标，但产权不明确也无法进行资产证券化，无法向特定受益人发放利息。就算开发商拿到商服用地、住宅用地做养老，产权清晰，但拿不到政府补贴，且还要面临营业税、企业所得税等高额税种，盈利情况往往很差。REITs需要收益率至少达到8%左右的物业，从目前国内养老地产收益率来看，很难达到这一标准。正如常青藤养老基金，一直卖不动。
高峻松：还有一点，中信启航计划是5年存续期。一个养老项目从能见到回流现金，到有稳定现金流，远远超过5年时间；即便入住率好，项目建设两年，运行3年就能实现持平，也难以通过3年运营还本付息，何况前5年的利息从哪里出呢？
也就是说其实REITs对发行人的资质要求比较高，只有有钱人才能玩，但这又是矛盾的。有钱人既然有收益更好的资本，比如投写字楼有8%收益，养老可能只有3%，肯定不会做养老，最多做未来储备事业发展。国内指望通过REITs运作项目，10年内基本没什么可操作性。
张华纲：目前国内推动REITs面临两个核心问题：税收和投资人。税收优惠是美国等成熟REITs市场发展的主要驱动力。为促进REITs发展，各国都以美国模式为参照，有条件地给予REITs以税收优惠。而我国在这方面没有针对性措施，税收还是偏高的。同时也缺乏长期、成熟的投资人。而养老产业能做成REITs，符合投资人喜欢的产品量又很少，也难以形成一个大的市场载体。其实，REITs的发展需要时间的累积。
张华正：主要是产权问题。国内产权是有存续期的，包括40年、50年、70年，与国外永久性产权不同。产权问题一直是困扰着国内REITs发展的重要原因之一。现在推动的REITs更有敲门砖的味道。但以房地产为嫁接，REITs作为基金滚动，相互融合发展可以忽略40年、50年等产权期限的问题。
大企业融资跳板
中国房地产报：尽管问题众多，但REITs对养老地产的作用不言而喻，推动养老地产REITs有哪些解决方案？随着市场完善，未来养老地产REITs如果成行，最大的受益方是谁？
高峻松：美国养老地产REITs以医疗、康复地产等业态为主，纳入REITs的每家机构都包含几百个项目。在国内现有老人支付能力偏弱的境况下，难以承受几百个项目体。单纯复制美国养老地产REITs难以实现。从广义的养老地产运营上来说，大型医疗机构有转化为REITs的可能。
张华纲：从政府层面来说，推动养老地产REITs要完善法律法规，以及配套更多刺激REITs发展的政策措施。
现在很多保险公司投资受限，社保基金更是如此，但从未来看，养老金、社保基金、保险资金都是养老地产REITs非常强大的购买方。国家需要投入更多关注和力度，逐步观察，逐步放开，才能使养老地产REITs成行。
江合：可实现的解决方案是，首先要拿一块资质好、产权清晰的土地，然后项目要做营利性的。但问题在于，营利性的养老机构政府要收税，收益就降低了，是否能实现持续红利不能确定。在这种情况下，唯一能做的只有保险公司。保险公司可以购买权属清晰的商业用地，用理财资金养起来。运营几年盈利情况好转后，将这部分剥离出来进行资产证劵化。
言而总之，一定要是城市中心地段、权属清晰的优质物业，将来即便养老地产REITs发展起来，收益主体也是保险公司和特大型房地产公司，小公司没有机会。
张华正：虽然各国设立REITs的最初目的是为了给小型投资者提供方便，但从资本市场来说，小开发商、地区性项目、只有一两家养老机构的企业，投资者根本看不上，最终养老地产REITs只会和绿城、保利这样的大型品牌房企、大国企、险资形成产业链，成为它们的一个融资跳板。
