■本报记者张郁唯北京报道
　　 即将迎来的2015年中国房地产市场并不会高歌猛进，而仍是加速去库存的一年，到明年二季度或有回转机会。 12月3日，在中国写字楼综合体发展论坛上，全联房地产商会创会会长聂梅生这样表示。

全联房地产商会创会会长 聂梅生

　　同时，聂梅生对目前房地产形势及政策方向进行了分析。
　　中国房地产报：请分析下当前房地产行业的形势？
　　聂梅生：当前房地产行业市场层面依然严峻，我用 严峻 这个词是经过谨慎思考的。房地产市场从全年第一季度高位盘整，到二季度开始平均房价逐渐进入负增长，一直持续到现在，体现了一种软着陆的态势。城市、地区、企业间的差异化加大，形成了很大的市场分化态势。一线、二线、三线、四线城市的所有房地产企业资金全线趋紧，去库存压力加大。
　　当前已经回到了2008年的历史最低点，中国房地产景气指数2009年1月份是94.74，今年10月份的指数是94.76，两个数字几乎是一样的。
　　中国房地产报：你怎么看近期出台的放开限贷及降息的政策？政策对市场的影响如何？未来是否还会有刺激政策出台？
　　聂梅生：我们可以看看房地产投资和国家固定资产投资之间的关系。
　　房地产投资的红线在今年是长时间处在国家固定资产投资之下，国家固定资产投资作为拉动经济的第一驾马车对国家GDP的拉动作用不可忽视。而房地产投资在国家固定资产投资中占20%甚至以上的比例。长时间来房地产投资对国家固定资产投资形成重大影响，今年以来一直是负拉动，并且这个负拉动往下拽的力度很大，实际就造成我国固定资产投资的增幅降低。
　　这种情况之下，再不对房地产出手实施一些马上见效的定向刺激，那么今年GDP实际上就面临7.5%的增幅不保。 9 30 贷款新政的出台我个人认为是跟这个有关系的。
　　我们可以看看大城市新建住宅的环比价格指数，9月份所有城市环比还全是负的，10月份北京、南京、深圳、成都四个城市环比已经涨了。 9 30 贷款新政出台之后对市场起到很好的支撑作用，11月份我看数据更多城市在涨。房地产行业和资本市场密切相关，货币政策调整对市场的影响立竿见影。未来我认为可能还会有一些政策出台。
　　中国房地产报：在这么严峻的形势下，房地产行业在未来一段时间会呈现什么态势？
　　聂梅生：从去年1、2月份，房价18.8%的同比涨幅，到2013年12月份7.7%的同比涨幅，这个趋势明显是下降的。我当时就觉得2014年不会太好，但谁也没想到今年房价同比涨幅出现了急跌，下来之后再上去就难了。
　　但是我觉得形势还没有那么可怕。原因是，我们可以看到10月份及11月份的数据还是在回暖，软着陆的情况开始出现，房价同比涨幅指标越来越靠近零，也就是说房价同比去年不涨不跌，那也很不错了，因为去年涨了那么多。软着陆、回零然后去库存，明年二季度期待能有转机。当然这个软着陆消化库存的过程也是会比较痛苦的。
　　中国房地产报：对于企业，下一步发展有哪些方向和建议？
　　聂梅生：改革才能发展，创新才能带来进步，改革加上创新就能胜出。习近平主席在APEC会议上说到的这段话深入人心，也恰恰得出今天的主题，因循守旧是没有出路的。房地产行业想要进一步发展，一定跟改革有关系，好多掣肘不是我们企业能解决的，也不是一个政策可以解决的。比如土地问题和金融问题，这两个问题不解决，房地产行业想发展就很难。
　　相比之下，金融改革要比土地改革走得快得多。目前，金融改革已经非常清楚了，比如12日我要和中国证券基金业协会讨论REITs怎样启动，还要谈到持有型物业的租金怎样能和资本市场联系起来。实际上，美国上一轮金融风暴以后，美国的REITs也在下跌，但是最开始带领美国的这一轮的房地产复苏，恰恰是长期持有型物业，REITs这块和MBS这块往上走，带动了现在这一轮美国房地产的复苏。
　　上游需要改革，下游需要创新。中国房地产行业投资每年达到8万亿元，这其中包括一部分土地出让金。
　　智能化、绿色建筑、产业化，这三块应该组合起来，谁能够结合起来谁就能走出去。此外，在互联网经济、互联网思维、互联网金融大势下，房地产行业怎么跟互联网握手，怎么样跨领域发展，这方面也值得思考。
　　中国房地产报：你认为土地改革为什么难以推进？
　　聂梅生：土改之所以难，是因为地方政府对土地财政的依赖太大。
　　2004年，全国有5000多亿元的土地出让收益，去年是4万亿元，这已经占到正规财政60%~70%，如果没有土地出让金，那地方政府怎么办？一时半会根本没有替代收入源。
　　除了这4万亿元的土地出让金，还有土地抵押贷款。土地抵押贷款84个城市是7.6万亿元，全国600多个城市的土地抵押款足以把银行绑得死死的。而之所以银根改革走得比较快，主要是因为土地抵押款的问题。如果房价下降，地价下降，这84个城市的7.6万亿元的土地抵押款就麻烦了。抵押不值钱了，把金融绑进去了。所以就可以理解为什么现在金融体制改革走得那么快，为什么要做资产证券化、抵押贷款证券化、MBS，抵押贷款必须拿出来放到证券市场上去。这个问题比较复杂，和地方政府、银行都有关系，所以土改这个事情没有那么简单。
　　如果土地财政的问题不解决，地价将永远领跑房价，越跑越快。像北京、上海这样土地非常紧张的城市，房价下降确实是非常善良天真的美好愿望，但这是不可能的。
　　近期关于农村土地这块有些很好的政策开始出台，土地改革也一步步在走，但也确实是比较难的。